법무법인 심원

개인회생 절차에서 임차보증금은 재산으로 신고해야 하지만, 최우선변제금 공제와 실질 귀속 판단에 따라 청산가치에 반영되는 금액은 사람마다 크게 달라집니다. 저희 심원 회생팀에 상담을 오시는 분들 중 적지 않은 분이 '보증금이 있으니 변제금이 크게 오를 것 같아 신청을 망설였다'고 하십니다. 상담실에서 실제 계약서와 이체 내역을 함께 펼쳐 보면, 처음 걱정과 달리 청산가치 영향이 제한적인 경우도 많습니다.

상담에서 계약서보다 먼저 보는 것은 무엇인가요?

저희가 상담에서 가장 먼저 확인하는 것은 계약서의 명의가 아니라 보증금을 실제로 누가 마련했는지입니다. 계약서상 임차인이 부모님이더라도 보증금을 본인 계좌에서 이체했다면 본인 재산으로 볼 여지가 생기고, 반대로 본인 명의 계약이라도 부모님이 전액 부담했다면 귀속 판단이 달라질 수 있습니다. 다음으로 확인하는 것은 해당 지역의 최우선변제금 기준입니다. 지역과 계약 시점에 따라 보호되는 금액이 다르고, 이 부분은 청산가치 산정에서 공제되는 경우가 많기 때문에 공제 전후의 수치를 함께 놓고 봐야 실제 영향을 가늠할 수 있습니다. 이 두 가지를 확인하지 않고 보증금 전액을 재산으로 단순 합산하면, 변제금을 실제보다 과대 추정하게 됩니다.

'보증금이 있으면 변제금이 오른다'는 오해

상담에서 저희가 자주 마주하는 오해는 보증금 액수가 곧 변제금 상승분이라는 생각입니다. 실제로 매달 납부하는 변제금은 청산가치와 가용소득 기준 중 더 큰 쪽을 따릅니다. 소득이 안정적인 분은 가용소득 쪽이 기준이 되어 보증금의 청산가치 영향이 상대적으로 작아지는 경우도 있습니다. 또 하나의 오해는 계약서를 제출하면 불리해진다는 것입니다. 저희 심원 회생팀은 상담에서 분명히 말씀드립니다. 계약서를 누락하거나 실제와 다르게 신고하면 재산 은닉으로 의심받아 절차 전체가 흔들릴 수 있습니다. 사실 그대로를 정확히 신고하는 것이 의뢰인을 보호하는 가장 안전한 방법입니다.

계약서가 없거나 가족 명의일 때 어떻게 소명하나요

구두계약이거나 계약서를 분실한 경우, 저희 상담에서는 월세 이체 내역, 관리비 고지서, 전입세대열람원 등을 대체 자료로 준비하도록 안내합니다. 서류가 없다는 사실보다 왜 없는지를 논리적으로 설명하는 소명이 더 중요하기 때문입니다. 가족 명의 계약의 경우, 신청 직전에 급하게 명의를 변경하는 것은 오히려 역효과를 낳습니다. 저희 심원 회생팀이 실무에서 본 사례 중 회생 신청 직전 명의 이전이 재산 은닉 의심을 받아 심리가 길어진 경우가 있었습니다. 현재 상태 그대로를 뒷받침할 자료를 모으는 방향이 훨씬 낫습니다.

핵심 체크포인트

• 임차보증금을 본인이 냈다는 이체 내역 또는 자금 출처 자료를 준비하세요.
• 계약서는 특약이 적힌 뒷장까지 전체 페이지를 스캔해 두세요.
• 거주 지역과 계약 체결 시점을 확인해 최우선변제금 기준 구간을 파악하세요.
• 최근 3~6개월치 월세 납부 내역을 생계비 소명용으로 모아 두세요.
• 신청 전후로 계약 만료·갱신·이사 예정이 있다면 관련 문자나 통지를 보관하세요.

저희 심원 회생팀이 이 주제에서 가장 강조하는 것은 '불리할 것 같아서 숨기는 선택'이 결국 가장 큰 위험이 된다는 점입니다. 보증금이 실제로 청산가치에 얼마나 반영되는지는 소득·다른 재산 전체와 함께 계산해봐야 비로소 보이며, 절차별 세부 기준은 아래 매거진 원문에서 확인하실 수 있습니다.