법무법인 심원

월세 보증금은 청산가치에 포함되지만, 법으로 보호되는 소액임차인 최우선변제 금액만큼은 재산에서 빠집니다. 저희 심원 회생팀에서 월세 세입자를 상담할 때 가장 많이 받는 질문이 바로 이 두 가지입니다. '보증금을 빼앗기는 건 아닌가', 그리고 '매달 나가는 월세를 변제금에서 빼주는 건가'—이 두 가지를 먼저 정리하지 않으면 다른 이야기를 해도 불안이 가시질 않기 때문에, 저희는 상담 첫 머리에 이 구조부터 짚고 넘어갑니다.

상담에서 보증금보다 먼저 확인하는 게 뭔가요?

저희가 상담에서 가장 먼저 보는 것은 보증금 금액 자체가 아니라, 확정일자와 전입신고 여부입니다. 이 두 가지가 갖춰져 있어야 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제권이 살아 있는지를 판단할 수 있기 때문입니다. 최우선변제 대상 여부는 계약 체결 당시의 지역과 시행령 기준으로 결정되는데, 같은 서울 안에서도 계약 시기에 따라 보호받는 금액이 달라집니다. 이 금액이 확정돼야 청산가치에서 실제로 얼마가 빠지는지 계산이 가능해지고, 그때 비로소 변제금에 미치는 영향을 숫자로 가늠할 수 있습니다. 계약서를 가져오시면 저희가 그 자리에서 해당 지역·시기 기준을 대조해 드립니다.

월세는 생계비로 빠지지 않는다는 게 무슨 뜻인가요?

상담에서 저희가 가장 자주 바로잡는 오해가 바로 이 부분입니다. 많은 분이 '내 실제 월세 지출을 소득에서 빼고 남은 것으로 변제금을 정해주겠지'라고 생각하고 오십니다. 그런데 개인회생에서 인정하는 생계비는 실지출을 항목별로 빼주는 방식이 아닙니다. 저희 회생팀에서는 이를 '통째로 인정하는 방식'이라고 설명하는데, 가구원 수에 맞춰 기준 중위소득의 60%를 하나의 덩어리로 인정하고 그 안에 주거비가 이미 포함된 것으로 봅니다. 따라서 월세 금액이 아무리 크더라도 그 자체를 추가로 빼주지는 않는 것이 원칙입니다. 다만 가족 구성이나 지역 사정 등 특수한 사정이 있을 때는 법원에 구체적인 소명을 통해 예외를 다툴 여지가 있고, 저희는 그 소명 자료를 어떻게 구성할지도 함께 검토합니다.

밀린 월세가 있을 때 집주인 관계는 어떻게 되나요?

연체된 월세가 있다면 집주인은 법률상 채권자가 되며, 채권자목록에 정확히 기재하는 것이 원칙입니다. 저희 상담에서는 이 시점에 의뢰인이 두 가지를 함께 고민하는 걸 자주 봅니다. 하나는 '집주인에게 회생 신청 사실이 알려지면 집에서 쫓겨나는 것 아닌가'이고, 다른 하나는 '채권자목록에서 빼버리면 안 되는가'입니다. 저희는 두 가지를 분명히 말씀드립니다. 첫째, 월세 연체 없이 정상적으로 납부 중이라면 집주인은 채권자가 아니므로 통지 자체가 가지 않습니다. 둘째, 연체가 있는데도 채권자목록에서 빼면 나중에 절차 전체의 신뢰를 해칠 수 있어 오히려 더 위험합니다. 월세 연체 상황이라면 회생 신청 여부와 별개로 집주인과의 관계를 어떻게 정리할지를 먼저 상담에서 짚고 넘어가는 것이 안전합니다.

핵심 체크포인트

• 임대차계약서 원본과 보증금 금액을 미리 확인해 오기
• 확정일자와 전입신고 여부를 계약서에서 확인하기
• 계약 체결 당시 지역과 날짜 파악(최우선변제 기준 확인용)
• 밀린 월세가 있다면 연체 금액과 기간을 정리해 두기
• 가구원 수와 현재 월 실수령 소득을 파악해 오기

저희 심원 회생팀이 월세 세입자 상담에서 가장 강조하는 한 가지는 '보증금이 있다고 겁부터 먹지 말고, 숫자를 먼저 확인하자'는 것입니다. 보호받는 금액이 빠진 뒤 실제로 청산가치에 얼마가 잡히는지, 그것이 가용소득 기준 변제총액과 비교해서 어느 쪽이 큰지를 따져봐야 비로소 변제금에 미치는 영향을 알 수 있습니다. 계산 구조와 구체적인 사례는 아래 매거진 원문에서 자세히 확인하실 수 있습니다.