법무법인 심원

개인회생은 집을 처분하지 않고 진행하는 것이 원칙이며, 자가를 유지한 채 무담보 채무를 정리하는 사례는 실무에서 매우 흔합니다. 저희 심원 회생팀에 자가 보유자분들이 오시면, 정작 상담 초반에 집값 이야기는 잠시 내려두게 됩니다. '집을 지킬 수 있느냐'는 질문보다, '담보대출을 앞으로도 매달 감당할 수 있느냐'는 질문이 실제 결론을 좌우하기 때문입니다.

상담에서 저희가 가장 먼저 확인하는 것은 무엇인가요?

자가가 있다고 말씀하시면 저희가 가장 먼저 꺼내는 서류는 등기부등본과 대출 잔액 확인서입니다. 집의 시세보다 근저당 설정 금액과 현재 연체 여부를 먼저 봅니다. 주택담보대출을 정상적으로 이어서 갚을 수 있는 소득 구조인지, 개인회생 변제금이 추가되더라도 두 부담을 동시에 감당할 수 있는지를 먼저 따집니다. 이 두 가지가 가능하다고 판단될 때 비로소 청산가치 계산으로 넘어갑니다. 순서가 바뀌면 낙관적인 계산이 나왔다가 나중에 무너지는 경우가 생깁니다.

'집이 있으면 변제금이 크게 오른다'는 오해

상담에서 자주 보이는 걱정 중 하나가 '집값이 높으면 변제금이 감당 못 할 수준이 된다'는 것입니다. 저희 심원 회생팀은 이 부분을 먼저 분리해서 설명드립니다. 변제금에 반영되는 것은 집값 전체가 아니라 담보대출과 임대차보증금, 처분 비용 등을 제한 뒤 실제로 남는 순수 지분입니다. 대출이 상당히 남아 있는 집은 생각보다 반영 금액이 크지 않은 경우가 많습니다. 반대로 대출을 거의 다 갚은 집은 순자산이 크기 때문에 변제 부담이 실제로 올라갑니다. 공동명의인 경우에는 신청인 본인 지분만 계산하므로 단독명의보다 부담이 줄어드는 경향이 있습니다. 이처럼 같은 '자가 보유자'라도 담보 구조와 명의 형태에 따라 결론이 달라지기 때문에, 평균적인 수치보다 개별 검토가 중요합니다.

집을 지키는 것이 항상 최선인지 어떻게 판단하나요?

저희 상담에서 가끔 드리는 말씀이 있습니다. 집을 지키는 방향이 때로는 더 큰 위험이 될 수 있다는 것입니다. 순자산이 커서 청산가치가 높게 나오면, 개인회생 변제금이 월 소득 대비 버겁게 책정될 수 있습니다. 3년 또는 5년을 버티지 못하고 절차가 폐지되면 채무 정리 효과가 사라지고 상황이 더 어려워집니다. 저희는 이런 경우 개인회생으로 집을 유지하는 방안, 집을 정리하고 개인파산으로 부담을 낮추는 방안, 담보대출 조정을 병행하는 방안을 소득과 가족 상황에 맞게 비교해드립니다. 어떤 절차가 맞는지는 집값이 아니라 '앞으로 몇 년을 버틸 수 있는 소득 구조인지'가 핵심 기준입니다.

핵심 체크포인트

• 등기부등본(현재 근저당 설정 내역 및 명의 확인용)
• 주택담보대출 잔액 확인서 또는 최근 상환 내역
• 공동명의 여부 및 배우자 지분 비율 확인
• 담보대출 연체 여부 및 연체 기간 파악
• 월 실수령액과 고정 지출(담보대출 포함) 내역

저희 심원 회생팀이 자가 보유자 상담에서 가장 강조하는 것은 '집을 지킬 수 있느냐'보다 '집을 지키면서 변제금을 감당할 수 있느냐'를 먼저 따져야 한다는 점입니다. 청산가치와 변제금 계산의 구체적인 구조, 담보대출 별제권 처리 방식 등 절차별 세부 내용은 아래 매거진 원문에서 항목별로 확인하실 수 있습니다.